อีกมุมมองหนึ่งของการใช้กฎหมายอย่างสร้างสรรค์เปรียบเทียบกับแนวความคิดในกรณีการยกเลิกกฎหมายขายฝาก
หลายท่านคงเคยได้ยินเรื่องราวของการขายฝาก ซึ่งข่าวคราวที่ทุกท่านเคยได้ยินมาก็จะรู้สึกว่า การขายฝากนั้นเป็นธุรกรรมในเชิงลบ มีผู้ซื้อฝากเป็นนายทุนที่กดราคาซื้อฝากต่ำๆ คิดดอกเบี้ยแพงมาก จนในที่สุดผู้ขายฝากก็ต้องสูญเสียทรัพย์สินที่นำมาขายฝาก ทำให้หน่วยงานของรัฐมีแนวคิดที่จะยกเลิกกฎหมายขายฝาก ส่วนตัวผู้ขายฝากก็ถูกมองเป็นคนมีปัญหาทางการเงิน ทั้งที่มีทรัพย์สินแต่ไม่มีรายได้ประจำหรือรายได้ที่มากพอ ที่จะสามารถนำไปขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้ และยังไม่สามารถขายทรัพย์สินได้ทันทีหรือไม่ประสงค์จะขายทรัพย์สินนั้น ก็อาจต้องใช้วิธีการขายฝาก ซึ่งมีค่าใช้จ่ายและภาระสูงกว่าการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินมาก
แล้วทำไมนายทุนปัจจุบันที่รับขายฝาก เขาถึงไม่กลัวการขายฝากและยังมีการแข่งขันแย่งลูกค้ากันทางอินเทอร์เน็ตอยู่ค่อนข้างสูง ก็เป็นเพราะธุรกรรมนี้ได้ผลตอบแทนสูงและมีความเสี่ยงน้อยกว่าการให้กู้ยืมวิธีอื่นถ้าเทียบแล้วก็จะคล้ายๆกับธุรกิจโรงรับจำนำที่มีทรัพย์สินมาวาง คิดดอกเบี้ยได้สูงพอสมควร ต่างกันที่ของวางจำนำเป็นอสังหาริมทรัพย์ เมื่อผู้กู้หรือผู้ขายฝากไม่สามารถหาเงินต้นมาคืนตามกำหนด นายทุนก็จะได้อสังหาริมทรัพย์นั้นไปเป็นกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ ซึ่งโดยปกตินายทุนก็จะให้กู้ยืมในมูลค่า 20- 60% ของราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ซึ่งถ้าสามารถนำไปขายต่อได้ก็จะได้กำไรส่วนต่างตรงนี้อีกส่วนหนึ่งนอกเหนือจากดอกเบี้ยที่เรียกเก็บในอัตราตั้งแต่ร้อยละ 1.25 – 20% ต่อเดือน(หรือร้อยละ 15% – 240% ต่อปี)
ประเด็นสำคัญที่เป็นปัญหาของการขายฝากในปัจจุบันมีอยู่ 3 ประการหลักคือ 1)การให้วงเงินซื้อขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต่ำกว่า 50% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั้น 2)การกำหนดดอกเบี้ยสูงกว่าการกู้ยืมจากสถาบันการเงินมาก 3)การตั้งเงื่อนไขเวลาของสัญญาขายฝากค่อนข้างสั้นที่ 6 เดือนถึง 1 ปีเท่านั้น
จากข้างต้นเงื่อนไขในข้อที่ 2) และ 3) ทำให้โอกาสที่ผู้ขายฝากจะสามารถหลุดพ้นจากภาระขายฝาก แล้วไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ของตนเองกลับคืนนั้นเป็นไปได้ยากอย่างยิ่ง
ทั้งที่ผู้ขายฝากส่วนใหญ่ก็ทราบถึงภาระค่าใช้จ่ายจำนวนมากและความเสี่ยงที่จะสูญเสียอสังหาริมทรัพย์ของตน แล้วทำไมยังต้องทำการขายฝากอีก? เหตุผลหลักก็เพราะพวกเขาเหล่านั้นมีความจำเป็นและไม่สามารถใช้อสังหาริมทรัพย์ของตนเองกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินในระบบได้ด้วยหลายๆเหตุผล
สมาร์ทฟินน์(Smartfinn)ตระหนักถึงปัญหาสำคัญตรงนี้ และต้องการหาทางออกให้แก่ผู้ขายฝากโดยการสร้างระบบตัวกลาง เพื่อให้ผู้ขายฝากได้เจอกับนายทุนผู้ที่จะซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์ของตน ซึ่งเป็นบุคคลอีกกลุ่มใหม่แทนนายทุนในรูปแบบเดิม นายทุนกลุ่มนี้เป็นบุคคลธรรมดาทั่วไปที่ฝากเงินหรือลงทุนในสถาบันการเงินต่างๆหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าต่างๆ ที่ได้ผลตอบแทนอยู่ระหว่าง 2- 5% ให้พวกเขาสามารถมีทางเลือกที่ได้ผลตอบแทนมากขึ้นโดยที่มีความเสี่ยงที่จำกัด
เมื่อเราเปลี่ยนผู้ที่มาเป็นนายทุนซื้อฝากซึ่งมีเป้าหมายผลตอบแทนต่างจากนายทุนในระบบเดิม เราก็สามารถปรับเปลี่ยนทั้งวงเงินรับซื้อฝากให้ยืดหยุ่นสูงขึ้นได้อีกบางส่วน รวมถึงปรับเปลี่ยนระยะเวลาที่สามารถของสัญญาขายฝากให้ยาวขึ้น หรือยืดหยุ่นให้ขยายสัญญาขายฝากได้มากขึ้น โดยกำหนดสัญญาขายฝากเริ่มต้นที่ 1 ปีขึ้นไป และกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่ ประมาณ 9%ต่อปี ซึ่งต่ำกว่าอัตราที่นายทุนในระบบขายฝากเดิมกำหนดไว้มาก และเป็นอัตราผลตอบแทนที่นายทุนกลุ่มใหม่นี้พอใจ รวมทั้งทัศนคติที่นายทุนกลุ่มใหม่นี้มิได้มีวัตถุประสงค์ในการยึดครองอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อฝากด้วย
โดยการที่เราเอาข้อดีของกฎหมายขายฝากปัจจุบัน มาประยุกต์ใช้ในเชิงสร้างสรรค์ ซึ่งสามารถแยกข้อดีที่เป็นจุดเด่นและเป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อฝาก ผู้ขายฝาก และ รัฐ ได้ดังนี้
1)ผู้ซื้อฝาก
1.1)ให้กู้ยืมเงิน โดยมีอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงกว่าเงินที่ให้กู้ยืมเป็นหลักประกัน
1.2)ได้ถือครองโฉนด โดยที่อสังหาริมทรัพย์ได้ถูกโอนชื่อเป็นของผู้ซื้อฝากแล้ว โดยมีเงื่อนไขตามกฏหมายขายฝาก ซึ่งมีข้อดีในกรณีที่ผู้ขายฝากไม่สามารถมาไถ่ถอนได้ กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์ ไม่ต้องเสียเวลามากในการรอฟ้องร้องและบังคับคดีถ้าเทียบกับกรณีการทำจำนอง
1.3)ได้รับดอกเบี้ยสูงกว่าการฝากเงินกับสถาบันการเงินทั่วไป
1.4)ได้ช่วยเหลือคนที่กำลังเดือดร้อนเงิน แบ่งเบาภาระ ปัญหาของพวกเขาได้ทางอ้อม
2)ผู้ขายฝาก
2.1)สามารถเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์เป็นเงินสด ช่วยเพิ่มสภาพคล่องได้ ในกรณีที่ไม่สามารถกู้เงินจากสถาบันการเงินไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดๆ
2.2)สามารถอยู่อาศัยและใช้อสังหาริมทรัพย์นั้นได้ตลอดเวลาที่ขายฝาก และสามารถไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์กลับคืนได้เมื่อครบกำหนดสัญญา
3)รัฐ
3.1)ได้ค่าธรรมเนียมและภาษีจากการทำขายฝาก มากกว่ากรณีจำนอง สามารถนำรายได้ส่วนนี้ไปพัฒนาประเทศได้มากขึ้น
3.2)กรณีผู้ขายฝากไม่สามารถนำเงินมาไถ่ถอนได้ ก็ไม่ต้องมีขั้นตอนเป็นภาระทางกฎหมายต่อหน่วยงานอื่นๆของรัฐต่อไปอีก เนื่องจากกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ถูกโอนเป็นของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์