5 เคล็ดลับการเลือกทำเลที่ดิน
ที่ดินถือเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ของการดำรงชีวิต ไม่ว่าจะเพื่อที่อยู่อาศัย หรือทำกิจการงานใดๆ ปัจจัยหลักที่สำคัญที่สุดในการเลือกที่ดินทุกชนิดคือทำเล ยิ่งทำเลของที่ดินดีมากเท่าไร ส่งผลให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในระยะยาว จะทำการค้าขายก็สะดวกเพิ่มโอกาสที่จะประสบความสำเร็จมากขึ้น ช่วงนี้ขอนำเสนอ เทคนิคการเลือกทำเลที่ดิน กับ สมาร์ทฟินน์ เพื่อให้นักลงทุนได้ตัดสินใจจะลงทุนในที่ดินสักแปลงหนึ่ง
1. การเข้าถึงที่ดิน
สิ่งที่สำคัญที่สุดของการคำนึงในการเลือกทำเลคือ การเข้าถึงที่ดิน โดยแบ่งจากขนาดถนนได้คือ
– ถนนใหญ่ 4 ช่องจราจรขึ้นไป ส่วนมากจะเป็นทางหลวงเส้นหลัก ถนนหลักในเขตเมือง
– ถนน 2-3ช่องจราจร เข่น ถนนทางหลวงสายย่อยจะเป็นถนนในตำบลหมู่บ้าน ซอย
– ถนน 1 ช่องจราจร เช่น ซอย ตรอก
– และสุดท้ายคือ ถนนทางเดินที่รถไม่สามารถเข้าได้
อีกทั้งนักลงทุนสามารถดูจากสภาพถนนที่ผ่านที่ดิน คือ ถนนลาดยาง ถนนคอนกรีต ถนนดินลูกรัง ถนนสภาพไม่เป็นทาง หรือทางผ่านภาระจำยอม ทั้งนี้ถนนใหญ่ 4 ช่องจราจรขึ้นไปและลาดยาง ย่อมได้เปรียบกว่าเนื่องจากเป็นถนนเส้นหลัก การเข้าถึงที่ดินและการมองเห็นง่ายกว่า โอกาสการเพิ่มมูลค่าของที่ดินย่อมมีมากกว่า แต่ในกรณีหากที่ดินติดถนนทางหลวงพิเศษ (intercity motorway) เช่นทางหลวงมอเตอร์เวย์ แต่ที่ดินไม่สามารถเข้าไปใช้ถนนทางหลวงดังกล่าวได้ ก็ถือว่าที่ดินไม่ได้รับประโยชน์จากถนนเส้นนั้น
2.สภาพแวดล้อม
สภาพแวดล้อมบริเวณรอบๆ และความพร้อมในการพัฒนา เช่น ห้างสรรพสินค้า หน่วยงานราชการ อำเภอ อบต. จะเป็นตัวดึงดูดความต้องการรวมถึงความน่าสนใจที่จะพัฒนาในพื้นที่แห่งนั้นเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้ถ้าอยากหาพื้นที่เกษตรกรรมต้องดูสภาพดินแหล่งน้ำโดยรอบให้เหมาะสมกับการทำการเกษตร แต่หากอยู่ในชุมชนแออัด,แหล่งเสื่อมโทรม,โรงงานมลพิษ,น้ำท่วมก็ส่งผลให้ราคาที่ดินลดลง
3.รูปร่างขนาดของที่ดิน
ที่ดินที่สวยมีราคาคือที่ดินรูปสี่เหลี่ยม เพราะสามารถนำไปพัฒนาทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ง่าย เป็นที่ชื่นชอบของนักลงทุน หลายครั้งที่เจอที่ดินรูปหลายเหลี่ยม หยัก ไม่เป็นรูป ทำให้ยากต่อการนำไปใช้ประโยชน์ แต่นักลงทุนก็อาจมีกลยุทธ์โดยการซื้อที่ดินที่ไม่เป็นรูปในราคาไม่แพงก่อน แล้วค่อยทะยอยซื้อที่ดินโดยรอบจนเป็นแปลงรูปร่างสวยขึ้น
4.ข้อกฎหมาย
ข้อกฎหมายหลักที่กำหนดการใช้สอยของที่ดินคือ กฎหมายผังเมือง โดยแบ่งออกเป็น 10 ประเภทดังนี้
เขตสีเหลือง – ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
เขตสีส้ม – ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
เขตสีน้ำตาล – ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
เขตสีแดง – ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
เขตสีม่วง – ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า
เขตสีเม็ดมะปราง – ที่ดินประเภทคลังสินค้า
เขตสีม่วงอ่อน – ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมเฉพาะกิจ
เขตสีเขียว – ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
เขตสีเขียวมะกอก – ที่ดินประเภทสถาบันการศึกษา
เขตสีขาวมีกรอบและเส้นทะแยงสีเขียว – ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
เขตสีน้ำตาลอ่อน – ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย
เขตสีเทา – ที่ดินประเภทสถาบันศาสนา
เขตสีน้ำเงิน – ที่ดินประเภทสถาบันราชการ กราสาธารณูปโภคและสาธารณุปการ
ผังเมืองเป็นเหตุผลหนึ่งที่ราคาที่ดินสองแปลงแม้ห่างกันไม่ถึงร้อยเมตร แต่ราคาอาจต่างกันครึ่งต่อครึ่ง เนื่องจากการนำไปใช้ประโยชน์ของที่ดินได้ต่างกัน
5.การขยายตัวของเมือง
การลงทุนในที่ดิน นอกจากการมองเรื่องการใช้ประโยชน์จากที่ดิน ต้องมีวิสัยทัศน์ในอนาคต การเติบโตของประชากรในพื้นที่ แนวการขยายตัวของชุมชน การขยายโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ เช่น ถนน ทางรถไฟ แต่ทั้งนี้ ต้องระวังเรื่องการโดนเวนคืนที่ดินเพื่อมาขยายเมืองด้วย
5 เทคนิคในการเลือกทำเลที่ดิน ของสมาร์ทฟินน์ เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องเอามาประกอบการตัดสินใจ ทั้งนี้ขึ้นกับว่าวัตถุประสงค์หลักของนักลงทุนต้องการไปใช้ด้านใด ซึ่งจะมีรายละเอียดปลีกย่อยต่างกัน