การขายฝาก vs โรงรับจำนำ
โรงรับจำนำอยู่คู่กับสังคมไทยมาช้านาน การไปจำนำทรัพย์สินที่โรงรับจำนำ เป็นเรื่องที่คนทั่วไปยอมรับหลักการและเข้าใจกระบวนการได้ง่าย ซึ่งแน่นอนว่าราคารับจำนำต้องต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินนั้นๆ ไม่เช่นนั้นผู้ที่นำทรัพย์สินมาจำนำอาจจะไม่มาไถ่ถอน และปล่อยหลุดเสมือนขายให้ไปเลย ส่วนทรัพย์สินที่ได้ราคารับจำนำสูงสุดก็คือทรัพย์สินประเภททองคำ ซึ่งจะได้ราคารับจำนำสูงถึง 80 – 85% ของราคาทองคำ ณ ขณะนั้น ส่วนราคารับจำนำทรัพย์สินอื่นๆทั่วไป ก็จะอยู่ระหว่าง 20 – 60% ของราคาทรัพย์สินนั้นๆ หรืออาจจะปฏิเสธไม่รับจำนำเลยถ้าทรัพย์สินนั้นไม่สามารถนำไปจำหน่ายต่อได้ในกรณีที่ผู้จำนำไม่มาไถ่ถอน ส่วนเรื่องระยะเวลาตามตั๋วจำนำ ก็อยู่ระหว่าง5-6เดือน ถ้าถึงกำหนดแล้วยังไม่ต้องการไถ่ถอน ก็สามารถไปจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยและและต่อสัญญาตามตั๋วจำนำออกไปได้อีกหนึ่งรอบ ส่วนอัตราดอกเบี้ยก็อยู่ระหว่างร้อยละ 0.75-1.25% ต่อเดือน(9-15%ต่อปี) ถ้าครบกำหนดตามตั๋วจำนำและไม่มาต่อดอกเบี้ยหรือไถ่ถอนคืน ทรัพย์สินนั้นก็จะหลุดจำนำและตกเป็นของโรงรับจำนำตามขั้นตอนและกฎหมายที่ระบุไว้โดยสมบูรณ์
การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ณ สำนักงานที่ดิน ก็มีลักษณะหลายอย่างคล้ายกับการจำนำ ได้แก่
- ราคาขายฝากต่ำกว่าราคาที่ซื้อขายกันในท้องตลาด โดยจะอยู่ระหว่าง 20 – 70% ของราคาที่ซื้อขายกันในท้องตลาด
- มีการกำหนดระยะเวลาขายฝาก ถ้ามาไถ่ถอนก่อนครบกำหนดเวลาก็จะได้ทรัพย์สินกลับคืนไป ถ้าเลยกำหนดเวลาทรัพย์สินนั้นก็จะหลุดและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์
- สามารถต่ออายุการขายฝากได้ แต่มีสิ่งสำคัญที่แตกต่างไปคือ เงื่อนไขในการต่อสัญญาที่ไม่เหมือนกับการไปจำนำทรัพย์สินต่อโรงรับจำนำ
- มีดอกเบี้ยเป็นสิ่งตอบแทนเช่นกัน แต่ในทางกฎหมายจะใช้คำว่าค่าสินไถ่ ส่วนในทางปฏิบัติ ประชาชนจะใช้วิธีคิดดอกเบี้ยเป็นรายเดือนกันส่วนใหญ่ แต่ดอกเบี้ยส่วนใหญ่จะมีอัตราสูงกว่าโรงรับจำนำมาก คือตั้งแต่ร้อยละ 1-3 %ต่อเดือน(12-36% ต่อปี) แต่ในท้องที่ต่างจังหวัดบางแห่ง ก็มีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่านี้ได้
แต่สิ่งสำคัญที่ทำให้การขายฝากแตกต่างจากการจำนำ คือ การต้องไปทำการขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน โดยจะต้องเสียค่าธรรมเนียมและภาษีเงินได้เท่ากับการซื้อขายจริงให้กับรัฐ รวมทั้งเมื่อมาไถ่ถอนคืน ก็ต้องเสียภาษีให้รัฐอีกครั้งหนึ่ง
ถ้าเรายอมรับว่า รูปแบบของโรงรับจำนำเป็นที่พึ่งยามยากของคนทุกระดับ เป็นระบบเสริมสภาพคล่องทางการเงินได้รวดเร็ว มีประสิทธิภาพ และมีต้นทุนดอกเบี้ยเงินกู้ในระดับที่ประชาชนสามารถชำระได้จริง รวมทั้งมีการกำหนดเงื่อนไขเวลาและเงื่อนไขการต่อสัญญาตั๋วจำนำ ที่มีความยืดหยุ่นพอที่จะให้เวลาแก่ผู้จำนำในการไถ่ถอนทรัพย์สินคืน เพียงแต่รูปแบบโรงรับจำนำใช้ได้กับ้สังหาริมทรัพย์เท่านั้น เมื่อเป็นอสังหาริมทรัพย์ การใช้วิธีการขายฝาก จะใกล้เคียงกับแนวทางของโรงรับจำนำมากกว่าการจดจำนอง( การจดจำนองใช้กับการกู้เงินจากสถาบันการเงินเป็นส่วนใหญ่ แต่มีจุดต่างที่มีนัยยะสำคัญอย่างมากคือเรื่องกรรมสิทธิ์ของผู้รับจำนอง ในกรณีที่ผู้จำนองหยุดจ่ายดอกเบี้ยหรือปฏิเสธการชำระหนี้ ยังมีขั้นตอนทางกฎหมายและเวลาที่ต้องใช้ในการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่สมบูรณ์ ซึ่งทำให้นายทุนทั่วไปที่ให้กู้ยืมไม่อยากใช้การจำนอง ) แต่ก็มีความแตกต่างจากการจำนำใน 3 ประเด็นหลัก ที่มีความสำคัญอย่างมาก ได้แก่
- การต่ออายุสัญญาขายฝาก ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ซื้อฝาก ทำให้ผู้ขายฝากมีโอกาสสูญเสียทรัพย์สินที่นำมาขายฝากได้ง่ายซึ่งต่างจากการจำนำ
- ดอกเบี้ยในการขายฝากทั่วๆไป จะสูงกว่าดอกเบี้ยโรงรับจำนำค่อนข้างมาก ทำให้มีภาระดอกเบี้ยจำนวนมาก หลายๆท่านลำพังจ่ายดอกเบี้ยก็แทบจะไม่ไหว ทำให้โอกาสที่จะหาเงินต้นมาไถ่ถอนทรัพย์สินในเวลาอันสั้นยิ่งเป็นไปได้ยาก
- ต้องเสียภาษีเงินได้และค่าธรรมเนียมเท่ากับการซื้อขายจริงให้รัฐในตอนขายฝาก และต้องเสียภาษีเงินได้อีกครั้งเมื่อไถ่ถอนคืน ซึ่งเมื่อรวมกันแล้ว จะประมาณ 5 – 10 % ของราคาขายฝาก จึงเป็นค่าใช้จ่ายที่ค่อนข้างสูง ซึ่งถ้าในกรณีที่ผู้ขายฝากไถ่ถอนคืน นั่นแปลว่าการขายฝากในตอนแรกผู้ขายไม่ได้มีเงินได้จริงๆที่ควรจะต้องเสียภาษี เป็นเพียงเสมือนการที่ผู้ขายเอาไปจำนำ แล้วไปไถ่ทรัพย์สินของตัวเองคืนเท่านั้น
การขายฝากกับ Smartfinn ช่วยแก้ปัญหาข้อที่ 1 และ 2 ได้ระดับหนึ่ง โดยการเป็นตัวกลางช่วยกำหนดเงื่อนไขและจำนวนปีในการทำสัญญาขายฝาก ระหว่างผู้ซื้อฝากและผู้ขายฝาก ให้สอดคล้องกับความสามารถในการไถ่ทรัพย์คืนของผู้ขายฝาก และอยู่ในความพอใจของผู้ซื้อฝากด้วย ส่วนเรื่องดอกเบี้ย Smartfinn ช่วยเป็นตัวกลางกำหนดอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นที่ 9% ต่อปี ซึ่งอัตราดอกเบี้ยนี้ใกล้เคียงกับอัตราดอกเบี้ยเบิกเกินบัญชี(โอดี) ของสถาบันการเงินในระบบ ส่วนปัญหาข้อที่ 3 ถ้ารัฐบาลพิจารณาประเด็นนี้ ร่วมกับประเด็นอายุสัญญา และอัตราดอกเบี้ย เพื่อให้สอดคล้องกันทั้งหมดอย่างเป็นระบบ การขายฝากก็จะเป็นวิธีหนึ่ง ที่ช่วยเหลือปัญหาสภาพคล่องให้กับประชาชน และให้ความยุติธรรมแก่ทุกๆคนได้ เหมือนกับที่เรายอมรับระบบของโรงรับจำนำ